La notion de démembrement de propriété, connue principalement pour l’immobilier en France, n’existe pas dans le droit israélien. Toutefois, il est possible par contrat entre les parties, de créer, d’une certaine façon, une répartition entre un nu-propriétaire et un usufruitier.
- Qu’est-ce que le démembrement de propriété ? En France, le droit de propriété se compose de trois éléments : usus, fructus et abusus. Ainsi, il est possible que deux personnes disposent à des niveaux différents, de droits dans la propriété d’un bien. L’usufruitier a le droit de jouir du bien, de l’habiter, et de le louer, alors que le nu-propriétaire a le droit d’en disposer, c’est-à-dire le vendre ou l’hypothéquer. Mais attention – sans rentrer dans les détails – dans la pratique, ces deux éléments sont liés et seule la vente de la pleine propriété (les trois éléments) transfert la totalité des droits.
- La situation en Israël : dans le droit israélien, la propriété est un droit plein et entier et s’il est consacré et enregistré comme tel au Registre du Tabo, seul le propriétaire inscrit possède des droits sur le bien (sous réserve des hypothèques, saisies et autres droits inscrits). Des cas légèrement similaires de démembrement concernent en Israël les baux emphytéotiques ou la location protégée, mais cela n’est pas comparable aux concepts du droit français. En Israël, seule la personne inscrite comme propriétaire est en droit de vendre, habiter, louer ou jouir du bien.
- Solution – la fiction contractuelle : Afin d’octroyer à autrui un droit se rapprochant de l’usufruit par contrat, si ce n’est par un titre de propriété, il est possible de rédiger un accord entre les parties, selon lequel le propriétaire cède à l’autre partie de droit de jouir du bien jusqu’à son décès par exemple. On peut protéger ce droit en inscrivant une mention au cadastre limitant ainsi le droit du propriétaire de vendre ou hypothéquer le bien par exemple. Cela n’a pas de conséquences fiscales et le propriétaire reste entièrement propriétaire. Par contre, pour la taxation des locations, il est possible de présenter le contrat aux impôts pour que celui qui perçoit effectivement les loyers soit imposé et non le simple propriétaire.
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Maître Yael Hagege-Maruani, avocate
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