Tama 38, c’est le nom du plan d’aménagement du territoire élaboré par l’Etat et par lequel tous les immeubles datant d’avant 1980 et répondant certains critères de fragilité sont encouragés à entreprendre de sérieux travaux de renforcement, aux frais des propriétaires, mais moyennant exemptions fiscales. Ainsi, à l’occasion de ces travaux, les immeubles peuvent ajouter des étages, et, selon le permis octroyé, un ascenseur, des étages, des parkings, des abris et des caves.
- Le principe du Tama 38 et le Pinouy Binouy : dans la plupart des cas, les copropriétaires des immeubles éligible au Tama 38 n’ont pas les moyens ou la volonté de financer la rénovation et la mise aux normes de l’immeuble. C’est pourquoi ils font appel à un promoteur à qui ils cèdent les droits de construction des étages supplémentaires en échanges de la rénovation et des agrandissements divers permis. A l’origine, tous ces travaux se faisaient sans destruction de l’immeuble et alors que les copropriétaires continuaient d’y vivre. Mais depuis quelques temps, l’Etat permet d’intégrer une autre réglementation, celle du « Pinouy Binouy » qui consiste à raser l’immeuble, reloger en location les copropriétaires durant le chantier, et leur restituer à la fin un nouvel appartement, neuf et plus grand dans l’immeuble reconstruit.
- L’intérêt économique : il est indéniable que dans ce type de transaction, exemptée de toute taxe sur les différents transferts, la valeur d’un appartement dans un immeuble vétuste devenu neuf peut prendre en quelques années de 30% à 60% selon les avantages octroyés en fonction du cas. Durant le chantier, vous êtes relogé en location aux frais du promoteur, et si votre bien est loué, le promoteur vous verse le loyer que vous auriez dû percevoir. Mais attention, cette aventure n’est pas toujours sans risque.
- Les problèmes juridiques éventuels : dans la plupart des cas, lorsqu’un immeuble prend contact avec un promoteur, si ce n’est l’inverse, ce dernier lui propose un contrat assez long, complexe et standardisé à son avantage, qu’il faut bien analyser, avant de céder son appartement et son droit de propriété au promoteur contre des promesses. En général, le promoteur « fournit » un avocat à ses frais pour représenter la copropriété face à lui dans ce projet, d’où déjà le risque de conflit d’intérêt. Divers obstacles se présentent alors jusqu’à l’aboutissement du projet : va-t-on obtenir un permis de construire conforme aux attentes et aux engagements ? Quelles sont les garanties données contre l’appartement détruit et le titre de propriété aliéné ? Quelle est la garantie des délais et la possibilité d’annuler ? Quelles sont les modalités de revente pendant et après la construction et la garanties d’inscription des nouvelles propriétés ? Sans compter comme dans tout projet sur plan, l’exigence de détails et garanties sur le cahier des charges de la construction.
Si vous êtes propriétaire au moment où l’on propose ce projet, vous êtes en droit d’analyser précisément les choses, de vous faire représenter, et de proposer des modifications au contrat. Si au contraire vous achetez un bien dont le vendeur a déjà signé le contrat avec le promoteur (ce genre de bonne affaire est rare), il faudra là aussi bien examiner les conditions mais ce sera à prendre ou à laisser.
Notre cabinet est à votre disposition pour vous conseiller dans tous types de contrats, projets et dossiers immobiliers en Israël.
