La gestion des copropriétés en Israël par Me Yael Hagege-Maruani

Que vous soyez propriétaire ou locataire en Israël vous avez régulièrement affaire au Vaad Bait, ou syndic de copropriété. Selon les immeubles et les résidences, son rôle est plus ou moins bien défini et encadré. Que dit la loi ?

1. La loi sur les copropriétés : la loi sur les biens immobiliers en Israël prévoit que tout immeuble ou copropriété est dans l’obligation de s’organiser pour la gestion des parties communes. En principe, chaque copropriété est régie par un règlement qui doit être enregistré au Tabo (registre des propriétés immobilières). Ce règlement définit entre autres la répartition des charges, l’usage des parties communes, l’attribution des annexes et dépendances, les droits de passage, les prises de décisions. En cas de désaccord ou conflit, la juridiction compétente est le Superviseur des Copropriétés qui siège au Tabo.

2. Le Vaad Bait : historiquement et dans la plupart des cas en Israël, surtout dans les petites copropriétés, on nomme un Vaad Bait, composé d’un ou plusieurs copropriétaires qui gèrent personnellement les parties communes de l’immeuble, l’entretien, l’assurance, les réparations. Il existe en Israël des normes prévues par la réglementation, très méconnues, et peu appliquées, auxquelles le Vaad Bait doit se conformer et qui stipulent notamment les entretiens périodiques de l’ascenseur par exemple, ou l’obligation de faire appel à des professionnels qualifiés. Le Vaad Bait n’est pas une société ni une personne juridique. Ainsi, le représentant perçoit lui-même les cotisations sur un compte spécifique mais à son nom personnel. Tout propriétaire est en droit de lui demander des comptes sur son activité.

3. Les sociétés de gestion : Depuis quelques années, du fait du développement des tours et des très grandes résidences, et devant le flou sur la gestion « artisanale » des immeubles, des sociétés privées indépendantes se sont créées pour décharges les copropriétaires de la gestion personnelle de leur immeuble. Ces sociétés remplacent parfois complètement le Vaad Bait, prennent les décisions et perçoivent les cotisations. Parfois elles ne sont que le bras exécutif du Vaad Bait pour l’intendance de l’entretien même. Le règlement de copropriété prévoit le quorum nécessaire à la nomination d’une telle société de gestion.

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