Lors de l’acquisition d’un bien sur plan, bien que l’échéancier joint au contrat indique une date précise de livraison de l’appartement, de mauvaises surprises peuvent parfois survenir au cours de la construction et donc retarder la date de remise des clefs.
Quels sont les recours de l’acquéreur en cas de retard de livraison ? A partir de quelle date peut-on réclamer des indemnités ? Quel doit-être le montant de ces indemnités ? La cause du retard peut-elle influer sur le montant des indemnités ? Combien de temps l’entrepreneur a-t-il, comment peut-on réduire ce délai ?
Dans chaque contrat d’acquisition, il a une clause qui se réfère à la date de la remise des clefs – des fois cette date est précise et des fois ce délais l’est un peu moins « 18 ou 36 mois à partir de l’obtention du permis de construire » ou « 18 mois à compter de la signature du contrat » et ainsi de suite.
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Quand est-il permis à l’entrepreneur d’avoir du retard sur la livraison conformément aux clauses contractuelles et comment peut-on limiter cette possibilité avant de signer l’acte d’achat ?
1. Retard pour cas de « force majeure » :
Une disposition permet à l’entrepreneur de retarder la livraison du bien lorsqu’il est question d’une raison qui ne peut être contrôlée ou qui ne pouvait être prévisible à l’avance telle une catastrophe naturelle, un tsunami, un ouragan, des tremblements de terre, une grève générale, une guerre, etc.
Ces causes ne sont pas limités dans le temps et donc peuvent permettre à l’entrepreneur d’avoir un retard sans limite de temps. Il faut donc vérifier que cette clause soit limitée au maximum.
Attention, certains entrepreneurs insèrent dans cette clause de nombreux cas de forces majeures ce qui la rend bien trop générale. De plus, il y a certains cas qui peuvent être prévisibles et donc ne rentrent pas toujours dans un cas de force majeure.
Voici quelques exemples de clauses qu’il faut enlever et/ou limiter dans contrat d’achat :
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Retard dû à une grève – seulement s’il s’agit d’une grève générale dans le secteur de la construction immobilière.
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Pénurie de matériaux de construction – seulement s’il y a une pénurie nationale.
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Retirer tous les cas particuliers tels que la fermeture de terrain, acte hostile, grève dans un secteur particulier, la découverte d’antiquités pendant la construction et autres.
Il est également conseillé d’ajouter une clause suivant laquelle l’entrepreneur pourra retarder la livraison de l’appartement en cas de force majeure que s’il est question d’un fait qu’il ne pouvait en aucun cas prévoir malgré le fait qu’il ait pris des mesures raisonnables pour prévenir tous les cas de figure possible et / ou en réduire leur impact.
2. La période de grâce
La plupart des entrepreneurs se laissent généralement le droit de retarder la remise des clefs sans avoir besoin de s’expliquer et / ou se justifier. Dans le passé, les entrepreneurs s’accordaient 3 à 5 mois de retard. Conformément à la modification de la loi de vente – l’entrepreneur est autorisé de retarder la livraison de 60 jours sans avoir à payer une indemnité ! Toute autre période plus longue est contre la loi !
3. Retard dû aux demandes de modifications de l’appartement par l’acheteur
La plupart des entrepreneurs prévoient dans l’acte d’achat que la réception des clefs de l’appartement sera reportée en fonction du temps nécessaire pour apporter les modifications demandées par l’acheteur.
Assurez-vous d’obtenir, lors de la commande des changements et/ou des modifications, une évaluation périodique du retard résultant du changement, et vous pourrez alors décider si vous voulez faire le changement ou non.
Et surtout, rajoutez une option de pouvoir contester la période dans laquelle l’entrepreneur va retarder et ne renoncez à vos droits de faire appel aux tribunaux dans l’avenir.
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Indemnisation pour retard de livraison – Quel est le montant de la compensation ? Quand l’obtenez-vous ? Et quand doit-elle être exigée ?
1. En cas de retard pour cas de « force majeure » –
Vous pouvez demander à l’entrepreneur que pour ce type de retard, vous obteniez une compensation (la loi autorise ceci et détermine que cela est possible avec le consentement des deux parties par écrit). D’une manière générale, l’entrepreneur ne sera pas d’accord, mais au moins, il est nécessaire d’apporter les changements dont nous avons parlé plus tôt et de réduire l’applicabilité de la clause au maximum.
Dans le cas où l’entrepreneur a refusé vos demandes et a eu du retard dans la livraison de l’appartement pour des raisons énoncées dans le contrat – demandez à l’entrepreneur de prouver par écrit que le retard n’est pas de sa faute et qu’il a pris les mesures nécessaires pour le minimiser au maximum. S’il arrive à le prouver, vous n’aurez malheureusement droit à aucune indemnisation.
2. En cas de retard dû à des modifications à la demande des acheteurs –
Si le délai a été déterminé par un professionnel (tel qu’un ingénieur), vous ne pouvez être indemnisé.
Si vous pensez que le délai est déraisonnable – la charge de la preuve incombe à l’entrepreneur, à savoir, c’est à l’entrepreneur de prouver que la période de retard était nécessaire et qu’il a fait tout son possible pour raccourcir cette période.
3. Pour le délai de retard jusqu’à 60 jours (période de grâce) –
Vous n’avez pas le droit à une indemnisation, mais s’il est question d’un retard de plus de 60 jours, vous avez droit à une indemnité pour chaque jour de retard et cela à partir du premier jour de retard.
Généralement, l’entrepreneur vous proposera une somme ridicule pour un tel retard, mais sachez que vous pouvez augmenter cette somme voir même la doubler.
En tout cas, la loi permet une indemnisation d’un montant égal au loyer d’un appartement de taille similaire et l’emplacement multiplié par 150% pour un délai allant jusqu’à huit mois (au-delà de 60 jours), et en cas de retard de plus de huit mois, il faut multiplier le loyer similaire dans la région par 125%.
Selon la loi, s’il y a une contradiction entre le niveau d’indemnisation conformément à la loi et le niveau d’indemnisation mis en place par l’entrepreneur dans le contrat – le montant de l’indemnité sera le plus élevé des deux.
Rappelez-vous – la tournure des clauses du contrat et le montant de l’indemnité prévue dans l’accord font parties d’une négociation nécessaire avant de signer le contrat. Vous pouvez tout demander et vous devez même insister sur ces points. Une telle demande qui sera reçue maintenant va vous faire économiser de l’argent (loyer en cas de retard) et de futurs litiges avec l’entrepreneur.
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Quand devez-vous recevoir cette compensation?
L’indemnité déterminée dans l’accord sera versée à la fin de chaque mois pour le mois de retard (même pour le prorata de ce mois).
La compensation pour les 60 premiers jours à compter de la date fixée dans le contrat pour la livraison de l’appartement sera payé à la fin de la période des soixante jours.
En cas de désaccord sur le montant de l’indemnité par rapport à la taille de l’appartement ou son emplacement, il est recommandé de faire appel à un expert (agent immobilier ou expert) ou même de faire une propre évaluation sur les sites de location d’appartement (comme Yad2, Madlan, etc.).
Par conséquent, avant de signer l’acte d’achat, il est impératif de consulter un avocat spécialisé dans l’immobilier afin que celui-ci negocie pour vous toutes ces conditions.
Pour toute question, vous pouvez nous contacter :
Maître Rachel Dadu
Depuis Israël : 08-9334482
Depuis la France: 01-77473443
Par e-mail: rachel@racheldadulaw.com
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