Afin de répondre à une importante demande de logements dans les zones densément peuplées et notamment en centre-ville, nombreux sont les propriétaires qui envisagent de diviser leur appartement en plusieurs unités d’habitation indépendantes.
Cette solution peut s’avérer être optimale pour les locataires et constituer un investissement particulièrement rentable pour les propriétaires.
De quelle manière peut-on légalement diviser un appartement en plusieurs unités de logement ?
La loi relative à la planification et aux constructions stipule qu’afin de procéder à tout type de travaux, hormis les travaux d ‘intérieurs, il conviendra d’obtenir un permis de construire délivré préalablement par le département compétent de la municipalité.
Plusieurs critères précis devront être requis afin de définir des travaux comme étant « travaux d’intérieurs ». Conformément aux termes de la loi, ces travaux ne devront pas porter préjudice à un tiers dans l’immeuble, ne pas modifier ou entraver la structure, la tuyauterie, l’aspect extérieur ou la façade de l’immeuble et ne pas remanier la surface de l’appartement.
Bien que les travaux d’intérieurs constituent une exception à la règle, le législateur a prévu deux cas pour lesquels l’obtention préalable d’un permis de construire sera néanmoins obligatoire :
1 – La transformation d’une terrasse en une pièce habitable ;
2 – La séparation d’un appartement en plusieurs unités de logements indépendantes.
Cette exigence est due au fait que le rôle du département de la municipalité en charge de l’aménagement et la construction au sein de la commune consiste tout particulièrement à déterminer la densité de la population et le nombre d’appartements par immeuble. Ces critères influent inévitablement sur le quartier concerné et notamment sur la consommation d’eau, le nombre de places de stationnement, les capacités de la municipalité à octroyer ses services aux résidents (entre-autres l’accès aux établissements scolaires, le ramassage des ordures, les transports publics, etc…).
Par conséquent, afin de procéder à la division d’un appartement il conviendra de déposer une demande en ce sens auprès de la municipalité. Conformément aux directives ministérielles, l’ingénieur en chef de la ville sera habilité à autoriser la demande dans les cas suivants :
- La surface des unités une fois divisées ne sera pas inférieure à trente mètres carrés ;
- Le nombre d’unités divisées ne correspondra à plus de trente pour cent du nombre total d’appartements dans l’immeuble ;
- Lorsque le propriétaire souhaitant procéder à la division de l’appartement a obtenu l’approbation d’au moins soixante quinze pour cents des propriétaires.
En revanche, les propriétaires de villas ou de cottages pourront diviser leur bien immobilier en optant pour un processus accéléré d’obtention de permis accordé dans ce genre de cas. Ce processus a la particularité de contraindre la municipalité à délivrer le permis de construire lorsque sont remplies les conditions suivantes :
- La surface de la villa ou du cottage est d’au minimum cent vingt mètres carrés ;
- Chaque unité de logement a une superficie minimale de cinquante-cinq mètres carrés ;
- Chaque unité de logement comprend une cuisine, des sanitaires et une entrée indépendante.
En conclusion
La division d’un bien immobilier en plusieurs unités de logement requiert l’obtention préalable d’un permis de construire délivré par la municipalité, sous peine de sanctions pénales pour le propriétaire. La procédure s’avère être relativement simplifiée lorsqu’il s’agit d’une villa ou d’un cottage mais reste cependant tout à fait envisageable bien que davantage incertaine pour un appartement.
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Maître Yonathan TSADIKA
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