La location de 10 appartements d’habitation et plus constitue un commerce soumis à une imposition pleine, à un taux avoisinant 45-50%. Les propriétaires qui mettent en location jusqu’à 5 appartements privés peuvent bénéficier d’une imposition réduite à un taux de 10%. Quant aux propriétaires de 5 à 10 appartements, ils devront convaincre l’administration fiscale afin de bénéficier de l’imposition à taux réduit. Plus de 6 000 propriétaires possèdent entre 5 et 9 appartements et pourront se trouver en conflit face à l’administration fiscale concernant leurs revenus découlant de la location des appartements.
L’administration fiscale a publié le 7 février 2018, dans une circulaire à l’attention du public, ces nouvelles règles au sujet de la classification des revenus provenant de la location d’appartements d’habitation. La circulaire tient compte de l’arrêt rendu par la Cour Suprême en janvier dernier, concernant Maître Shraga Biran, l’un des avocats les plus fortunés d’Israël, qui sera imposé au taux appliqué aux revenus commerciaux au titre de ses revenus provenant de la location des 24 appartements à Tel Aviv, Jérusalem et Rehovot dont il est propriétaire, au lieu du taux d’imposition réduit appliqué à la location à titre privé.
C’est dans ce contexte que l’administration fiscale a publié sa position sur le sujet et détaille les considérations retenues afin d’examiner le type de revenus provenant de la location d’appartements d’habitation soit au titre d’activité commerciale soit en tant que revenus passifs (c’est-à-dire des revenus privés pouvant bénéficier de l’imposition réduite).
Selon la position de l’administration fiscale, les revenus issus de la location de 10 appartements d’habitation et plus seront qualifiés de commerciaux. En outre, afin d’apporter plus de précision, elle ajoute que les revenus issus de la location allant jusqu’à 5 appartements d’habitation constitueront un revenu passif. Les revenus provenant de la location de 5 à 9 appartements seront examinés selon plusieurs critères détaillés dans la circulaire et permettront de définir si les revenus sont passifs ou commerciaux.
Parmi les critères établis par l’administration fiscale figurent : la nature du bien, son mode de financement, la durée de possession du bien, la connaissance du secteur dans lequel sont réalisées les transactions, la gestion, la fréquence des transactions ou des activités, le montant des transactions, le fait que le propriétaire soit entrepreneur et effectue des améliorations et promeuve le bien. Il y aura également un examen complémentaire : un examen de circonstances dans le cadre duquel seront examinés tous les critères pertinents permettant d’arriver à une qualification définitive.
L’administration fiscale ajoute qu’il n’est pas nécessaire de procéder à un examen de l’intégralité des critères dans tous les cas, « les critères d’examen ne seront pas appliqués de façon cumulatives mais en tenant compte des circonstances, afin de donner une représentation complète de chaque cas ».
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