Apprendre a ne plus acheter a n’importe quel prix
Le coût élevé de l’immobilier en Israël et notamment a Tel Aviv, est devenu un sujet politique central du pays, mais pas seulement: vous êtes de plus en plus nombreux en France et en Israël a manifester votre inquiétude quant a savoir s’il faut acheter ou non en Israël, et si oui, a quel prix?!
Entre la dégringolade de l’euro face au shekel et la spéculation sur le prix au mètre carré a Tel Aviv, nous avons décidé de dévoiler quartier par quartier, et a titre informatif, l’indice du prix au mètre carré pour l’achat d’un appartement a Tel Aviv.
Cet indice a été calculé a partir du nombre de transactions enregistrées dans le système d’information de l’administration fiscale israélienne.
*Par contre, il est important de noter que certains critères ont un impact direct sur ces indices et sur le prix de l’immobilier, a la hausse comme a la baisse, et avec une marge de -50% a +50%. Ces critères sont les suivants:
- L’emplacement (centres d’intérêts a proximité, desserte des transports…)
- La taille du logement (plus il est grand et moins le m2 est cher)
- L’age et la qualité de la construction (promoteur, Tama 38, projet neuf…)
- Les équipements et autres particularités du bien (appartement meublé, décoré, rénové, présence d’un parking…)
Voici donc, quartier par quartier, l’indice du prix au mètre carré constaté pour l’achat d’un appartement a Tel Aviv.
Ajustez maintenant votre budget entre ce que vous êtes réellement prêt a investir et votre quartier favori
Lev TLV (le cœur de Tel Aviv)
Même si TLV s’est construit du Nord au Sud, depuis les années 30, le vrai cœur de la ville se situe sur Rothschild et ses alentours. Ce quartier correspond à tous les âges ! Vous y trouverez restaurants, boutiques, hôtels et commerces en tous genres, cafés, bars, écoles etc. Coté architecture, les élégantes tours construites ces dernières années viennent se frotter aux incroyables Bauhaus et autres magnifiques bâtiments éclectiques qui font de Tel Aviv la « ville blanche ». En voici les frontières : Allenby, Yehuda Halevi et Shderot Ben Tsion/Bograshov. Indice Madlan: de 45.500 a 48.800 nis/m2
Le Centre de Tel Aviv : tous les chemins mènent au centre !
En choisissant d’y habiter, vous souhaitez être proches de tout. Du kikar Rabin en passant par le Dizengoff Center ou le théâtre Habima et sa jolie place. il y en a pour tous les goûts. Par contre, c’est un quartier très urbain avec peu de jardins et de verdure. En voici les frontières : La plage à l’Ouest, Ibn Gvirol a l’Est, Arlozorov au Nord et Shderot Ben Tsion/Bograshov au Sud. Indice Madlan: 46.000 nis/m2
Le « Vieux Nord »
Quartier plus calme, plus familial, qui a comme avantage d’être à deux pas du reposant Parc Hayarkon. Il y a de nombreuses écoles de bon niveau, beaucoup de verdure et de jardins et le quartier reste néanmoins animé, riche en restaurants, cafés ou magasins, dont les chic boutiques de créateurs du Nord Dizengoff. Voici les frontières : La mer et son port à l’ouest, Ibn Gvirol a l’Est, le parc Hayarkon au nord et Arlozorov au sud. Indice Madlan: 49.400 nis/m2
Neve Tsedek
Le premier quartier de TLV est aussi un des plus recherché de ses dernières années. Les ballades dans les rues et maisons de caractère racontent l’histoire de la ville et laissent place à l’imagination. De nombreuses maisons avec des petits jardins cachés, les commerces atypiques, les bons restaurants et les galeries d’artistes en font un quartier prisé et très francophone avec l’école française qui y est établie. Indice Madlan: 52.600 nis/m2
Kerem Hateimanim
Ce quartier, extrêmement proche de la mer, a un côté magique. Ces petites rues (presque) piétonnes, ces immeubles bas au milieu desquels on trouve, par hasard, un délicieux boui-boui qui existe depuis 50 ans… Nostalgie quand tu nous tiens. Au milieu des immeubles en ruine, de très beaux immeubles boutiques viennent améliorer le décor. Une dernière chose peu négligeable, en choisissant ce quartier, vous serez à 3 minutes à pied de la plage, tout comme à 3 minutes du shouk Hacarmel, et tout en restant en retrait. Voici les frontières : la mer à l’ouest, Allenby à L’est, Allenby au nord et l’hôtel David Intercontinental au sud. Indice Madlan: 55.200 nis/m2
Florentine
C’est le quartier des Hypsters, des avant-gardistes et des étudiants. C’est le quartier en développement par excellence ! Au milieu des immeubles en ruine se construisent de beaux immeubles neufs, ainsi, le quartier est varié, jeune et cool. Il vibre en journée avec ses commerces et vieilles usines mais connait aussi une vie nocturne très appréciée des tel aviviens. Ce quartier plait beaucoup aux investisseurs ou aux jeunes qui cherchent à habiter à Tel Avivmais pour qui le centre n’est pas abordable. Voici les frontières : Eli Pelet a L’ouest, Hertzl a l’est, rehov Eilat au nord et Salamé au sud. Indice Madlan: 36.600 nis/m2
Ramat Aviv et ses environs
Dès que l’on passe le Parc Hayarkon au nord, on quitte le « vrai » Tel Aviv pour les quartiers résidentiels. Très généralement, cette décision de sortir de la ville est prise par les familles qui ont des enfants (ce qui est mon cas). On y trouve des immeubles neufs, de plus grandes surfaces que dans la ville-même, des écoles, des country clubs dans chaque quartier ce qui facilite totalement la logistique familiale. De plus, on y trouve systématiquement parking, ascenseur et même balcon, ce qui est une denrée rare dans le centre de TLV. Indice Madlan: De 35.000 a 44.000 nis/m2
En conclusion, et en dehors de l’indice des prix, la question principale à se poser est aussi la suivante : dans quel but vous achetez votre appartement ? S’il s’agit d’un projet d’Alya, vos besoins seront différents que si vous pensez y venir quelques fois dans l’année. Si vous faites une Alya en famille, vous chercherez des quartiers, des écoles et des activités extra scolaires qui sont à proximité, enfin, si vous cherchez à investir, vous devrez privilégier un quartier en développement plutôt qu’un quartier qui a atteint de sa valeur du moment.
A votre disposition pour vous accompagner et vous aider a faire le meilleur choix: pour toutes questions complémentaires, estimation de votre bien, achat, vente ou investissement locatif, n’hésitez pas: pascal@losky.co.il
Bonne recherche et surtout, bonne Alya!
Sources: Introduction et indices Madlan, Pascal Attias Groupe Alex Losky. Description des quartiers de Tel Aviv, Marine Arav Groupe Acro Nadlan. et www.reseauexperts-alya.com
