TAMA 38 : Un projet immobilier révolutionnaire « gagnant gagnant »

La signification hébraïque du terme TAMA 38 est « Planification du Réseau National ». Le plan d’urbanisation TAMA 38 touche au renforcement des structures existantes pour la protection contre les tremblements de terre. Le plan a pour but de définir les structures qui ne sont pas conformes aux normes israéliennes et codes de construction, et qui nécessite un renforcement. De plus, grâce au plan, le demandeur peut recevoir des permis de construire, et comprend les constructions qui viennent s’ajouter aux structures existantes, les exemptions d’impôts et autres exemptions importantes. Tout cela est destiné à encourager la sensibilisation au renforcement des structures, et de réduire les dépenses y afférentes.

Voici un résumé du travail effectué dans le cadre de ce projet:

• Renforcement des fondations de l’immeuble conformément à la « Norme 413. Provisions de Conception pour la Résistance au Tremblement de Terre des Structures ».
• Recouvrir l’immeuble de pierre de Jérusalem ou changement du plâtre dans les zones qui se situent en dehors de Jérusalem.
• Développement externe, y compris les constructions de sentier et barrière, jardin et plus…
• Remplacement de l’infrastructure électrique et eau
• Remplacement de l’infrastructure des eaux usées
• Déplacement ou remplacement des réservoirs d’eau chauffée par le soleil
• Re-décoration de la réception par un décorateur d’intérieur, y compris les boites à lettres etc.
• Installer/rénover l’ascenseur pour le bien-être des locataires.
• Construction résidentielle sécurisée dans chaque appartement, prenant en considération les bords de l’immeuble et les limitations des tuyaux.
• Construction d’un balcon dans chaque appartement, prenant en compte les bords de l’immeuble et les possibilités de tuyau.
• Rénovation de la façade en adoptant un style plus moderne..
• Faire correspondre l’espace existant dans chaque appartement aux nouvelles unités à construire.

LES AVANTAGES

1. Les Frais : Les propriétaires des appartements de l’immeuble ne subiront aucun frais liés au renforcement et à la rénovation du bâtiment.
2. La plus-value: L’immeuble devient conforme aux normes sécuritaires et une rénovation intérieure et extérieure est effectuée.
3. Les appartements déjà existants sont sécurisés et agrandis par l’ajout obligatoire d’une pièce sécurisée (mamad). Parfois, si le promoteur a donné son accord, des balcons et des places de parking sont également mis en place. Ceci n’est toutefois pas obligatoire.

On sait aujourd’hui qu’un appartement dont l’immeuble a connu une rénovation Tama 38 voit sa valeur marchande augmenter de 15 à 30%.

LES INCONVÉNIENTS

1. Le relogement : Les copropriétaires doivent trouver un appartement pour se loger pendant la durée des travaux.
2. Le promoteur paie aux copropriétaires une certaine somme pour le loyer des appartements de relogement. Mais si un copropriétaire veut être relogé dans un appartement avec un loyer plus élevé que ce que propose le promoteur, il devra payer la différence chaque mois.
3. Il faut prendre en compte les coûts et les conséquences que peuvent engendrer un déménagement. Par exemple, si un copropriétaire choisi un appartement de relogement dans un quartier différent, cela peut exiger un changement radical de l’organisation familiale (changement d’école pour les enfants, éloignement du lieu de travail, etc.)
4. Processus long : Le processus TAMA 38 est long et peut prendre plus de temps que prévu. Il faut savoir qu’en Israël, les promoteurs ne sont généralement pas à cheval sur les délais et peuvent accumuler beaucoup de retard sur un projet.

Les propriétaires y voient donc un intérêt certain, pécunier principalement du fait de la hausse conséquente de la valeur de l’appartement, et sans en supporter le moindre frais !

Il faut toutefois savoir que ce long processus n’est pas à prendre à la légère et qu’il appartient aux résidents de se regrouper et se faire représenter par un professionnel expérimenté qui s’attachera à rigoureusement vérifier tous les aspects juridiques (garanties octroyées par l’entrepreneur, dédommagement…) et la solidité du projet (réputation, solvabilité de l’entrepreneur…), et a encadrer et réglementer tous les contours du programme afin que celui puisse être mené a bien et sans encombre.

Pascal Attias – Groupe immobilier Alex Losky

(sources: Manos Group, Bureau d’avocats Miri Baru’h)