Il y a un mois, un de mes clients désireux d’acquérir un bien auprès d’un promoteur de Tel-Aviv a été très surpris lorsque je lui ai annoncé qu’il devrait notamment prendre à sa charge les honoraires de l’avocat du promoteur et que lesdits honoraires s’élevaient à 1,5% hors taxes du montant du bien.
Le client était stupéfait de voir le montant réclamé et ne comprenait pas pourquoi il lui fallait régler des honoraires à l’avocat du promoteur. Choqué par cette nouvelle, il a annulé l’acquisition.
Pour vous éviter une telle surprise, j’exposerai dans cet article le rôle de l’avocat du promoteur, en vous présentant un ordre de grandeur du montant des honoraires que l’avocat peut réclamer et les situations pour lesquelles cette règle s’applique.
RÔLE DE L’AVOCAT DU PROMOTEUR
L’avocat du promoteur se charge :
- D’envoyer un contrat de vente à l’avocat personnel de l’acheteur qui l’adaptera en fonction des requêtes de son client.
- De la parcellisation (« rishoum baït mechoutaf »).
En Israël, lorsqu’un bien est inscrit au cadastre, on lui attribue :
- Un numéro de bloc qui correspond au quartier ;
- Un numéro de parcelle qui correspond à l’immeuble ou au groupe d’immeubles ;
- Un numéro de sous-parcelle qui correspond à l’appartement en question.
L’avocat du promoteur se charge donc d’inscrire les sous-parcelles au cadastre et rédige également un contrat entre tous les propriétaires concernant la gestion de l’immeuble.
Il est important de savoir qu’outre la parcellisation, l’avocat du promoteur n’a aucune responsabilité juridique envers l’acquéreur. C’est pourquoi il est fortement recommandé d’avoir son propre avocat.
DÉLAI IMPARTI POUR ACHEVER LA PROCÉDURE
En règle générale, l’avocat du promoteur se voit fixer un délai pour réaliser la parcellisation, délai inscrit ensuite sur le contrat d’acquisition.
Notez que la procédure peut prendre entre 5 et 10 ans. Je vous conseille donc vivement de suivre le processus et de vous assurer que le travail est effectué correctement.
QUAND L’ACQUÉREUR DOIT-IL PAYER L’AVOCAT DU PROMOTEUR. QUEL EST LE MONTANT DES HONORAIRES ?
- Lors de l’achat auprès d’un promoteur.
Les frais d’honoraires seront situés entre 1,5% et 2 % hors taxes (18 %) du montant du bien.
- Lors de l’achat d’un bien de seconde main dont la parcellisation n’a pas encore été achevée.
L’acquéreur paiera entre 0,25 % et 0,5 % hors taxes du montant du bien.
Le montant des honoraires est à déterminer dans le contrat d’acquisition et à régler le jour de la signature. Il n’y a pas de possibilité de supprimer ces frais.
BONNE NOUVELLE, UN PROJET DE LOI EST EN COURS
Pour faciliter et favoriser l’achat de biens immobiliers, le député Uri Ariel a signé un projet de loi, le 04 décembre 2014, qui limite les frais de l’avocat du promoteur à un montant maximum de :
- 5000 NIS TTC ou
- 0,5 % hors taxes de la moitié du montant du bien. (On choisira la somme la moins élevée des deux).
Attention, cette loi ne s’appliquera que sur les appartements dont le prix n’excède pas 4.642.750 NIS.
CONCLUSION
L’acquéreur paie l’avocat du promoteur pour le travail et les frais engendrés par l’inscription des sous-parcelles au cadastre. Ces frais sont importants mais le gouvernement est en train de mettre en place un dispositif destiné à les réduire au maximum.
