Avant de signer le contrat d’acquisition, il est important d’effectuer certaines vérifications sur le promoteur et les droits de construction.
- Une vérification au cadastre (tabo) ou à l’office de gestion des domaines (minhal mekarkee Israël) est primordiale pour être sur que le terrain appartient à la société de construction ou néanmoins qu’il possède une mention marginale et que le terrain ne fait pas l’objet d’une saisie ou d’une hypothèque. De même, il faut vérifier que la société de construction a obtenu tous les permis de construire concernant le projet par la municipalité.
- Vérifier que le promoteur a obtenu toutes les autorisations des autorités fiscales concernant ses droits sur le terrain et qu’il n’y aura pas, la construction achevée, d’empêchement en ce qui concerne l’enregistrement de vos droits.
Le contrat d’acquisition
Il ne faut surtout pas se dépêcher de signer le contrat d’acquisition ou encore un avant contrat (qui en Israël engage les parties) il est important de vérifier toutes les clauses du contrat et d’en être d’accord.
Un descriptif technique doit être annexé au contrat d’acquisition, lequel descriptif détaille les différents éléments de la construction, de l’appartement et de l’immeuble et détaille les parties communes, les parties indexées de chaque appartement et le statut du toit, du jardin et des parkings.
Le contrat doit comprendre le prix définitif de l’appartement et quels seront les frais supplémentaires (branchement au gaz, monnaie ex…).
Il faut savoir que les frais d’enregistrements de 1.5% du prix de l’appartement s’ajouteront au prix et seront verses à l’avocat du promoteur lors de la signature du contrat.
Il faut veiller à ce que le contrat fixe une date de remise des clefs. Les sociétés de construction ajoutent dans la plupart des contrats une clause leur permettant un retard (normalement de trois mois au maximum). Il faut veiller, dans le cas où le retard se prolonge que vous soyez indemnisés convenablement.
Les garanties
La loi oblige les sociétés de construction à garantir l’argent des acheteurs. Bien que la loi nomme plusieurs (cinq) sortes de garanties, la garantie bancaire est de loin la plus efficace. Elle assurera le remboursement de toutes les
sommes que l’acheteur a versé à la société de construction dans le cas où elle ne pourrait pas achever la construction de l’immeuble ou encore transmettre les droits au nom de l’acheteur.
Les garanties bancaires resteront en vigueur jusqu’à ce que l’appartement soit en possession de l’acheteur et que le promoteur ait effectué le transfert des droits.
Les défauts de construction
Lors de la remise des clefs, il est important de vérifier qu’il n’y a pas de défaut de construction et de rédiger un protocole de la situation des lieux. Il est préférable de prendre les services d’un expert ou encore d’un ingénieur de construction. Si au moment de la remise des clefs ou dans une date tardive vous constatez qu’il y a des malfaçons ou des défauts de construction, il faut sans tarder en informer la société de construction et demander leurs réparations. Selon la loi, l’acheteur a une période de garantie d’après vente et la société de construction est obligée de réparer les malfaçons. La durée de la période varie de un à sept ans, selon les malfaçons.
Représentation des parties
Dans la plupart des cas le promoteur adresse les acheteurs au cabinet de ses avocats pour signer le contrat d’acquisition. Il est important de souligner que l’avocat du promoteur représente les intérêts de son client et ne représente pas vos intérêts à part l’enregistrement de vos droits.
Il est important que vous soyez représentés par votre avocat pour qu’il examine les différentes clauses du contrat et les garanties délivrées.
Le but de ces informations juridiques et économiques, est de tracer les grandes lignes du droit en Israël. Ces lignes ne peuvent cependant pas remplacer une consultation auprès d’un avocat
Yossi Sitruck
Avocat Ashdod
