La hausse du prix de l’immobilier résidentiel rend le marché des terres agricoles plus attractif .
Le marché de l’immobilier résidentiel a considérablement augmenté ces dernières années et ce, entre autre car l’offre de terrains est limitée par rapport à la demande.
Le gouvernement, dans le cadre d’une partie de ses plans pour la baisse du prix des logements à cette fois annoncé son intention d’urbaniser les réserves foncières. Cela dans le but de renouveler le commerce florissant des terres agricoles , et ce pour des acheteurs essentiellement privés.
L’acquisition de terres agricoles est souvent comparée au jeu : car il est possible de gagner gros, ou de rester avec un terrain agricole pendant de nombreuses années. Les acheteurs peuvent en effet faire des bénéfices intéressants, alors que d’autres trouveront qu’ils ont investi des sommes importantes mais ne voient pas le profit . Ils ont cependant gardé la valeur de leur investissement . Avant d’effectuer un investissement immobilier dans ce contexte, il est utile de connaître quelques règles afin de réduire l’incertitude et augmenter les chances d’être bénéficiaire.
L’espoir de la plupart des acheteurs de terres agricoles au tabou, est qu’un jour, ces terres seront finalement mises en œuvre pour la construction et, lorsque l’accord d’urbanisation surviendra, l’acquisition donnera un bénéfice de plusieurs centaines de pour cent
Exemple concret :
Des terres agricoles qui se vendent actuellement 200.000 sh pour 500 m2 (surface brute) , apres urbanisation peuvent être vendues dans les 950.000 sh et plus pour une surface de 350 M2 nette.
Il faut seulement souligner qu’il y a changement, la municipalite fera regler une taxe qui sera de 50% sur la plus value faite sur le terrain.
Mais malgrè tout cela reste un investissement intéressant.
L’acquisition de terres agricoles incarne un potentiel de profit de centaines de pour cent, si l’urbanisation est réalisée. Cependant il est important de se rappeler que c’est un investissement qui pourrait être rentable seulement après de nombreuses années.
Dans le prochain numéro; nous vous donnerons plusieurs conceils; afin aue votre acquisition soit fructueuse.
1. Lieu :
Comme toujours, le mot-clé dans l’investissement immobilier est : l’emplacement. A savoir plus les terrains sont proches de la juridiction des villes émergentes, des zones de peuplement et des zones les plus demandées, plus on augmente le potentiel. Les chances d’urbanisation des zones agricoles situées à l’extrême périphérie d’une ville et/ou commune est nettement inférieure.
2. Les programmes de planification et les tendances
Les programmes qui s’appliquent aux terrains et à la préparation peuvent affecter matériellement la valeur des terres et ses chances d’urbanisation . En règle générale, nous pouvons dire des terrains agricoles qui sont situés dans le prolongement naturel d’une zone urbaine ou à proximité d’un programme approuvé,que les chances d’urbanisation sont plus élevées. Il en va de même pour des terrains situés dans la juridiction proche de la ville.
Le NOP (Plan d’occupation des sols) 35 décrit les orientations de la planification future en Israël, et répond aux besoins de développement qui sont attendus, tout en maintenant la continuité de l’espace ouvert et des valeurs naturelles, agriculture, paysage et patrimoine. Le programme divise l’Etat d’Israël en zone de planification villes, villages; conservation du patrimoine, protection des zones côtières. Vraisemblablement les chances d’urbanisation des terres agricoles éloignées du tissu urbain ou rural, sont très faibles.
3. Propriété
Il est important de vérifier qui est le propriétaire enregistré du terrain, et de s’assurer que l’extrait d’un registre est net de tout privilège ou tout autre droit de tiers.
Environ 93% des terres en Israël sont gérés par l’Administration des domaines d’Israël (minhal), mais l’investissement pour des terres agricoles détenues par l’administration est un investissement risqué, en effet après transformation du terrain agricole en terrain constructible, l’administration des domaines peut récupérer la gestion. Il y aura une indemnisation pour la valeur de l’usage agricole uniquement. Si vous êtes intéressé pour une affaire plus sûre, mieux vaux se concentrer sur le peu des terres qui sont des propriétés privées.
4. Dispositions pour le public
Lorsque qu’il y a une urbanisation des terrains , il est prévu également une utilisation du terrain pour les besoins du public, à savoir : routes, écoles, parcs, etc. L’attribution de terres à des fins publiques peut être comprise entre 40% et 50% du terrain , et plus encore. Donc, gardez à l’esprit que chaque hectare de terre agricole acheté est brut, et que donc la moitié de l’hectare restera à l’usage du public .
5. Élément de temps
Le plus important à prendre en considération est le facteur temps.
La préparation d’une zone d’urbanisation n’est pas une mince affaire, le processus élaboré peut prendre plusieurs années. Il faut s’armer de beaucoup de patience, et n’oubliez pas le temps c’est de l’argent.
En résumé, toute acquisition de bien immobilier comporte un risque. L’achat de terres agricoles, est en fait un achat spéculatif, avec un certain risque. Toutefois, ce risque offre également un potentiel de profits importants.
Le but de ces informations juridiques et économiques est de tracer les grandes lignes du droit en Israël. )Ceci ne peut cependant pas remplacer une consultation auprès d’un avocat).
Le but de ces informations juridiques et économiques est de tracer les grandes lignes du droit en Israël. )Ceci ne peut cependant pas remplacer une consultation auprès d’un avocat).
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