Dernièrement ont été donnes plusieurs verdicts au sujet de la subdivision de logements ; le cas le plus flagrant est celui du décret du tribunal aux sujets internes à Tel Aviv qui a obligé le propriétaire d’un appartement subdivisé à le rendre à son état premier et en plus, à payer une amende d’un montant de 230.000 shekel.
A part le côté administratif et/ou pénal pour la subdivision d’un bien il y a aussi des répercussions au niveau des impôts immobiliers.
Comme il est connu , le vendeur d’un appartement peut, dans certaines conditions qui sont déterminées par la loi des impôts immobiliers, demander que la vente de la maison/ appartement soit exemptée de la taxe sur la plus-value.
Dans le cas d’un logement subdivisé, dernièrement plusieurs verdicts ont été rendus : la décision du directeur des impôts immobiliers a été d’ appliquer une dispense de la taxe sur la plus-value pour une unité, pour les autres unités il faudra payer la taxe sur la plus-value, intégralement.
Ce qui justifie cette décision, selon le directeur des impôts immobiliers, c’est un test physique à savoir: Si le bien subdivisé est utilisé de façon individuelle comme un local d’habitation qui contient toutes les installations nécessaires à la maison (cuisine , toilette…); chaque partie est donc considérée comme une entité.
Ainsi dans le verdict qui a dernièrement été rendu et qui fait objection au jugement de Tel Aviv (1385/07וע), les appellants étaient propriétaires d’ un bien bifamilial à Ashdod qui contenait deux étages au dessus de la cave.
A un certain stade; des changements ont été fait dans la maison pour créér effectivement trois unités d’habitation et ceci dans le but de recevoir des taux de location plus élevés.
Pour créer la séparation ils ont installé pour chaque unité une entrée individuelle, une cuisine et des toilettes.Les trois unités ont été louées par trois familles différentes.
Les propriétaires ont décidé à un certain moment de vendre le bien en entier et ont demandé une exemption de la plus-value. Le représentant du directeur de la taxe immobilière a rendu une visite et a trouvé qu’ à l’endroit indiqué habitent trois locataires différents.
Le directeur des impôts immobiliers a donc refusé de donner une dispense de l’ impôt en faveur du bien dans son intégralité et n’a dispensé que la plus grande unité d’ entre les trois, pour les deux autres unités; il a contraint de payer l’impôt.
Chaque étage sert en effet comme une unité de logement séparée avec cuisine et toilette . Pour cela le directeur des impôts immobiliers a agit normalement lorsqu’il a accordé aux propriétaires une exemption pour le plus grand appartement parmis les trois.
Aujourd hui il existe des milliers de maisons/ou appartements subdivisés. Il est indispensable que les propriétaires de ces logements prennent en compte le fait de devoir payer la taxe sur la plus-value.
De ce fait avant la vente du bien immobilier , il vaux mieux rendre le bien à son état premier à savoir, une seule unité d’ habitation.
Le but de ces informations juridiques et économiques, est de tracer les grandes lignes du droit en Israël. Ces lignes ne peuvent cependant pas remplacer une consultation auprès d’un avocat.
Yossi Sitruk, Avocat à Ashdod
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