Vous êtes propriétaire d’un appartement et votre locataire ne respecte pas le contrat ou ne quitte pas le bien à la fin de son bail ? Quelles sont les possibilités qui s’offrent à vous ? Bref tour d’horizon.
Le cauchemar de tout propriétaire est de devoir faire face à un locataire devenu indésirable. Le locataire ne verse plus ses loyers et vous cause des pertes financières. Vous êtes donc amené à décider de la stratégie à adopter pour expulser l’occupant du bien.
La première suggestion est la mise en application des cautions qui se trouvent à votre disposition. Cela vous permettra de faire pression sur le locataire en essayant de geler ses comptes bancaires et de saisir ses avoirs. Dans le cas où votre locataire n’est pas solvable ou si vous ne disposez pas de cautions suffisantes, il faudra alors se tourner vers le tribunal.
Jusqu’il y a peu, la législation israélienne n’augurait rien de bon pour le propriétaire et celui-ci devait s’attendre à de nombreux mois d’attente avant de se munir d’un avis d’expulsion légal.
Les Israéliens, connus pour leur sang chaud, ne patientaient souvent pas tout ce temps et se permettaient de se faire justice eux-mêmes en décidant par exemple de couper l’arrivée d’eau de la propriété, ce qui engrangeait par la suite des poursuites de la part des locataires à l’encontre des bailleurs !
C’est pour trouver une solution à ce phénomène que l’ancien Ministre de la Justice Daniel Friedmann, a effectué une correction dans la procédure civile en permettant au propriétaire d’instruire en justice une action éclair destinée à déloger le locataire indélicat. Cette nouvelle procédure ne vient pas remplacer l’ancienne en vigueur mais offre au propriétaire la possibilité de choisir celle qui lui convient le mieux.
Selon la nouvelle procédure, le tribunal attribuera au propriétaire un avis d’expulsion et ce endéans les 60 jours à compter de l’entame de l’action en justice. Cette action ne concerne que la demande de l’avis d’expulsion et si le propriétaire désire réclamer des loyers impayés ou des dommages et intérêts, il devra introduire une procédure séparée.
Cette correction permet donc au propriétaire d’épargner son temps au Palais de Justice mais ne répond pas encore malheureusement à tous les scenarii possibles.
Lorsque le locataire n’est pas intimidé par l’existence d’un avis d’expulsion et ne quitte toujours pas la propriété en question, le propriétaire devra alors se tourner vers le service des huissiers afin d’exiger que ces derniers appliquent l’ordre du tribunal. Malheureusement, il sera nécessaire de s’armer de patience avant car l’expulsion peut prendre encore deux mois en moyenne.
Ne prenez donc pas la place de la justice en essayant d’évacuer par vos propres moyens le locataire indélicat et suivez plutôt le conseil de Platurque qui disait que « la patience a beaucoup plus de pouvoir que la force »
La mise en application des cautions qui se trouvent à votre disposition représente souvent la première étape à suivre. Il est vivement conseillé de se munir de cautions suffisantes car l’expulsion n’est pas un procédé des plus simples.
Lors de la signature du contrat, vous pouvez exiger de la part du locataire qu’une ou deux personnes se portent garant des engagements de celui-ci. Il est d’usage de réclamer au(x) garant(s) une preuve quelconque concernant sa/leur solvabilité et nombreux sont les propriétaires qui exigent de vérifier leurs fiches de paye.
Hormis cette forme de garantie, il est nécessaire d’insérer dans le contrat une caution qui permettra au propriétaire de récupérer rapidement les dettes accumulées par les locataires en cas de non-paiement du loyer ou lorsque ceux-ci ne désirent pas réparer des dégâts causés dans le bien immobilier.
La garantie bancaire est une possibilité. Cette somme d’argent, fixée entre les parties, est déposée par le locataire sur son compte bancaire et le propriétaire, lorsque le locataire ne remplit pas ses obligations contractuelles, peut ordonner à la banque de transférer ce montant sur son compte sans que l’institut financier puisse s’y opposer. Cela bien évidemment après que le locataire ait reçu un répit de quelques jours de la banque afin d’intenter, si désiré, une procédure judiciaire à l’encontre du bailleur.
Cette forme de caution est la plus pratique en ce qui concerne le propriétaire mais peu sont les locataires prêts à libérer une somme représentant en général quelques mois de loyer et s’y opposent lors des négociations du contrat.
La seconde option et la plus courante, est la signature d’une reconnaissance de dette.
Dans le cas d’un locataire indélicat, le propriétaire pourra demander au service des huissiers (Otzaa Lapoal) de saisir auprès du locataire (compte bancaire, meubles, etc.), le montant de la reconnaissance de dette.
Cette garantie est la plus répandue de toutes.
Les garanties en votre possession ne sont pas suffisantes pour le faire changer d’avis ou alors il n’est plus solvable ? En route vers le tribunal.
Jusqu’il y a peu, la législation israélienne n’augurait rien de bon pour le propriétaire et celui-ci devait s’attendre à de nombreux mois d’attente avant de se munir d’un avis d’expulsion légal.
Les Israéliens, connus pour leur sang chaud, ne patientaient souvent pas tout ce temps et se permettaient de se faire justice eux-mêmes en décidant par exemple de couper l’arrivée d’eau de la propriété, ce qui engrangeait par la suite des poursuites de la part des locataires à l’encontre des bailleurs !
C’est pour trouver une solution à ce phénomène que l’ancien Ministre de la Justice Daniel Friedmann, a effectué une correction dans la procédure civile en permettant au propriétaire d’instruire en justice une action éclair destinée à déloger le locataire indélicat. Cette nouvelle procédure ne vient pas remplacer l’ancienne en vigueur mais offre au propriétaire la possibilité de choisir celle qui lui convient le mieux.
Selon la correction, dans les 60 jours depuis l’entame de la procédure, le tribunal attribuera au propriétaire (si il est en droit bien évidemment) un avis d’expulsion. Cette action ne concerne que la demande de l’avis d’expulsion et si le propriétaire désire réclamer des loyers impayés ou des dommages et intérêts, il devra introduire une procédure séparée.
Cette correction permet donc au propriétaire d’épargner son temps au Palais de Justice mais ne répond pas encore malheureusement à tous les scenarii possibles.
Lorsque le locataire n’est pas intimidé par l’existence d’un avis d’expulsion et ne quitte toujours pas la propriété en question, le propriétaire devra alors se tourner vers la Otzaa Lapoal afin d’exiger que les huissiers appliquent l’ordre du tribunal. Malheureusement, il sera nécessaire de s’armer de patience avant que ces derniers ne mettent en pratique la décision du juge…
Ne prenez donc pas la place de la justice en essayant d’évacuer par vos propres moyens le locataire indélicat et suivez plutôt le conseil de Platurque qui disait que « la patience a beaucoup plus de pouvoir que la force »
(Cet article ne peut en aucun cas remplacer une consultation auprès d’un avocat. La responsabilité de l’auteur ne peut en aucun cas être engagée.)
Grégory Weitz
