Vous désirez acquérir votre premier appartement ou peut-être investir dans un commerce ? Vous êtes un nouvel immigrant, touriste ou vous disposez de plusieurs biens immobiliers ? Suite à la parution des nouveaux paliers de taxation, notre cabinet vient faire de l’ordre dans cette toile qu’est le système d’imposition foncière, en commençant par l’inévitable taxe d’acquisition.
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier en Israël, l’acquéreur n’aura le choix que de s’acquitter de la « taxe d’acquisition ». Le montant de cette taxe, applicable lors de tout achat à caractère immobilier, varie selon la valeur du bien acquis, l’identité de la personne l’acquérant et l’objectif de l’acquisition. Le montant de cette taxe se calcule donc en fonction de paliers.
Prenons l’exemple d’un Israélien et/ou d’un touriste qui désire acheter l’appartement de ses rêves en Israël. Dans le cas où il s’agit de son premier appartement (le sien et celui de sa femme et de ses enfants mineurs), l’heureux acquéreur devra régler un montant comme suit :
Valeur de l’appartement : 2,000,000 NIS
Il ne payera pas de taxe jusqu’à hauteur de 1,350,000 NIS
Il devra s’acquitter d’une taxe de 3.5 % d’un montant correspondant à la différence entre 1,601,210 NIS et 1,350,000 NIS, c’est à dire, 3.5% de 251,210 NIS (8792 NIS).
Pour finir, il devra rajouter à ce montant, la valeur de 5 % de la différence entre le prix de son appartement et la somme de 1,601,210 NIS (19,939NIS)
La somme totale de la taxe sera donc de 39,156 NIS.
Dans le cas où un nouvel immigrant est l’acquéreur du bien et que l’acquisition a été réalisée endéans les 7 premières années à compter de l’arrivée de l’Ole en Israël ou pas plus d’une année précédant son Alyah, celui-ci jouira de paliers préférentiels.
En effet, le nouvel immigrant payera une taxe de 0.5% pour un montant d’un bien immobilier atteignant 1,463,035 NIS et 5% de la différence entre le prix de son appartement et 1,463,035 NIS. Dans le cas où la valeur du bien est de 2,000,000 NIS, le nouvel immigrant devra s’acquitter d’une somme totale de 34,163 NIS.
A noter que la logique qui réside derrière l’instauration de paliers préférentiels pour les nouveaux immigrants est le désir de l’état de faciliter et renforcer leur intégration dans la société au moyen de la réduction d’imposition foncière et d’encourager de ce fait les Olim à acquérir leur résidence permanente en Israël.
Malheureusement pour les investisseurs, la situation se corse lorsqu’il s’agit d’une seconde acquisition. En effet, dans ce cas-là, le calcul de la taxe se fera de la manière suivante :
L’acquéreur payera 3.5% à hauteur de 1,000,000 NIS, 6 % de la différence entre le montant du bien et 1,000,000 NIS, jusqu’à un montant de 3,000,000 NIS et 7% de la différence entre le montant du bien 3,000,000. Lorsque la valeur du second bien est de 2,000,000 NIS, l’acquéreur devra débourser la somme astronomique de 110,000NIS.
La bonne nouvelle concerne les nouveaux immigrants qui, eux, pourront jouir de leurs paliers préférentiels lors d’une seconde acquisition. En effet, la loi stipule que le nouvel immigrant peut jouir de ces paliers lors d’une seule acquisition mais ne stipule nullement qu’ils ne s’appliquent uniquement que pour l’acquisition d’un premier bien.
En d’autres mots, un nouvel immigrant disposant déjà d’un bien immobilier pour lequel il a choisi de ne pas utiliser son droit aux paliers préférentiels, pourra le faire lors de sa seconde acquisition. Dans notre exemple, le nouvel immigrant ne payera que 34,163 NIS et ce uniquement si le calcul du montant de la taxe d’acquisition de son premier bien s’est fait sans tenir compte de son statut de nouvel immigrant.
Pour finir, prenons l’exemple de Mr. Cohen qui dispose d’un bien immobilier et qui désire en acheter un autre car celui-ci est devenu trop étroit suite à la naissance de ses adorables triplés. Si Mr. Cohen vend son appartement actuel dans les 24 mois qui suivent l’achat de son nouvel appartement, la taxe d’acquisition du second appartement sera calculé comme s’il s’agissait d’un premier bien. En effet, le législateur n’a pas voulu se déconnecter de la réalité et a compris que la construction du nouvel appartement de Mr. Cohen n’était pas encore terminée et qu’il ne serait pas juste de le taxer selon les plus hauts paliers.
Ces exemples ne sont qu’une petite dégustation de la complexité du système de l’imposition foncière en Israël qui recèle encore de nombreux autres secrets…..
Par Gregory Weitz
